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中国房地产问题的核心:不是泡沫,也不是货币,而是供需错配

        房地产无疑是中国经济最重要的问题之一。部分城市过去10多年房价的大幅上涨,导致年轻人在大城市定居越来越难,也使居民之间的财富鸿沟日益加深。而部分城市房地产的高库存,又成为中国经济的主要风险之一。金融机构和地方政府被房地产深度捆绑,使政策举步维艰。

        中国经济未来是否能平稳增长,并且避免财富分配的进一步恶化,很大程度上取决于能否妥善解决房地产问题。从认识论的角度,分析和解决任何社会经济问题,关键在于找到问题的核心。如果核心没有抓对,就很难预测事物的发展方向,也不容易找到解决问题的正确办法。中国房地产问题的核心,不是泡沫,也不是货币,而是供需错配。
房地产的核心矛盾:供需错配
        供需错配意味着房地产的供给需求,在地区间是不匹配的。有的地方需求大于供给,所以房价持续上涨;而有的地方供给大于需求,所以库存不断累积。因此,在全国范围内出现高房价和高库存并存的现象。当然,这只是简单的现象描述。要真正理解供需错配背后的原因,就需要对房地产市场的需求和供给有一个更深刻的理解。
        房地产的需求主要来自三个方面:来自城市化的需求,拥有住房带来的其它好处,以及房屋作为一种金融资产的需求。
 
         首先,是来自城市化的需求。一个刚毕业的大学生,为什么希望留在大城市,而不愿意回家乡?原因就在于大城市能够提供的职业机会和生活质量,要高于别的地方。实际上,城市之所以产生,就在于不论是生产还是娱乐,面对面的接触都是难以替代的。所以人类活动在地球上不是均匀分布的,而是聚集成一个个点。
        有研究发现,房价涨幅和小学生增速有紧密的关系。这种相关性背后的因果关系是,如果一座城市能够提供有吸引力的工作机会和生活质量,就会吸引年轻人口的流入。相应的,房屋需求和小学生人数就会同时上升。例如上海户籍人口已经高度老龄化,1400万户籍人口中有450万是60岁以上的老年人,小学生人数本应持续下降。但由于上海能够不断吸引外来人口的流入,导致上海小学生在校人数和10年前相比上升了接近50%。而人口的流入,也为上海的房价的持续上涨提供了动力。
 
         当然,这种对于居住地点的需求,可以通过租房而非买房来满足。但是,中国只有5%不到的人口住在一线城市,上海作为中国最大的城市,6300平方公里辖区只居住了全国1.7%的人口。相比日本30%的人口住在8500平方公里的东京都市圈,韩国47%的人口居住在2700平方公里的首尔都市圈,中国的大城市存在巨大的潜在住房需求。即使上海人口只占中国人口的4%,也意味着上海变成拥有5500万人口的超级城市。在现有的土地和房屋政策下,租赁市场很难充分满足需求。
        其次,是拥有住房带来的其它好处。在《美国新闻与世界报道》的全美最佳医院评选中,排名第一的梅奥诊所,位于明尼苏达州一个小城。排名第二的克利夫兰诊所,位于俄亥俄州的另一个小城。但中国优质的医疗资源,几乎都位于一线城市。所以北京上海的居民,大多会选择在本地养老,而不是移居到生活成本更低的外地。教育资源同样如此,正是由于学区与和拥有住房相联系,才导致学区房被热炒。
        第三,是房屋作为一种金融资产的需求。中国仍然存在一定程度的金融压抑,普通人投资渠道非常有限,房产成为不多的选择之一。而且存款利率被人为压低,很长一段时间内处于负利率的状态,也提高了房屋作为资产的价值。
        对房屋的需求既有全世界共有的因素,也有中国特有的因素。既有经济因素,也有社会心理因素。有研究发现,即使在海外,华人拥有房地产的比例仍然比当地人高。但需求大不代表价格一定上升,关键在于供给不能匹配需求。而中国大城市的高房价,正在于供给不能跟上需求。
 
高房价的原因在于供给不能跟上需求
        大多数市场里面,供给都能跟上来满足需求。但受制于中国特有的土地制度,房地产在地区间产生了严重的供需错配,导致了高房价和高库存并存的情况。
 
        首先,土地供应在大城市的供应相当有限。像上海城区面积在6300平方公里左右,但用于城市住宅的土地大约只有10-15%。中国的土地财政沿袭自香港,那里土地供应不足的问题更为严重。例如香港只有7%的土地用作住宅,而这7%中还有3%是用于低密度的村屋,只有4%是用于市区住宅发展。毫不奇怪,不论是北京上海还是香港,新房价格中超过一半都是地价。
        第二,土地用途方面也存在着许多限制,当然也是土地财政的应有之义。例如上海仍然保有1800平方公里的耕地。而且出于对拉动经济和税收的考虑,政府往往倾向于低价出让工业和商业用地,像上海的工业及仓储用地的规模,甚至要超过住宅用地。同样道理,香港在工业移向内地之后,大量的工厂大厦或转为商业,或闲置,而不是转为住宅用地。
        第三,在有限的住宅用地上,容积率也不高。北京和上海过去5年成交的住宅类土地,平均容积率都只有2左右。而且,北京大学的周黎安教授及其合作者发现,人口增长越快的城市,容积率越低。很显然,人口在流入,但土地供应在收紧,而且新建楼房的容积率又偏低,这就导致了供需缺口的增大。
        第四,供需错配的另一面是过度供应。不少人口增长缓慢甚至存在人口流出的中小城市,供应了太多的土地,造成了房地产的高库存。一方面,经济欠发达地区的财政收入中,对于土地的依赖更高。反而是大城市,因为有更多的税收来源,对土地收入依赖有限,比如深圳的财政收入中,土地收入占比不到10%。另一方面,政策制定者也常常出于地区均衡的考虑,将建设用地指标向中西部倾斜,而对一线城市则制定严格的城市规划,严格限制建设用地的增加。
 
        所以,从一个非常简单的供需框架就不难看出,中国高房价和高库存并存的根本原因,在于供需在地区间的错配。同样的供需框架,也能帮助我们预判未来房价的走势。
 
        从需求看,除非虚拟现实技术的发展,能够极大降低人们面对面交流的需求。否则,人口向大城市集聚的需求是客观存在的。剩下的就是供给面。如果一线城市根据目前的规划供应土地,房价则依然有很大的上升压力。但如果人口流动的趋势是向大城市集中,许多三四线城市未来将面临人口流出压力,如果供应又不能得到有效控制,库存的压力将卷土重来。
 
       除了供需错配之外,更多人认为房地产的核心是泡沫或货币。但是,这两种解释,无论从预测和政策设计的角度,都有很大问题。