当前位置:首页>>常见问题

樊纲:房地产问题的背后究竟存在什么问题?

        樊纲,中国经济体制改革研究会副会长、 中国(深圳)综合开发研究院院长、北京大学汇丰商学院教授。

       今天我想谈一个大家关心的热门话题,也就是房地产市场和房价问题。对于这个问题社会上争议很多,有许多说法听起来“似是而非”。我想先回应一些“似是而非”却非常流行的说法,分析一下在房地产问题的背后究竟存在什么问题。

这一轮房地产的风波,最突出的现象是“两极分化”,少数特大城市加上若干人口集中的大城市房价飞涨,人们感觉很恐怖;与此同时,三、四线城市高喊要去库存,但房子卖不出去。

以前是特大城市泡沫涨了,其他中小城市也跟着涨,但是这次是一方面暴涨,另一方面却是下跌;一方面是供不应求,另一方面却是卖不出去,这是基本的事实。我们需要解释这是为什么?于是许多“似是而非”解释“为什么”的说法就来了。

第一种说法是货币太多了。中国的M2(货币)这么多,超过GDP多少多少倍,自然房价就要涨,这是一个“似是而非”的说法。当然,任何价格上涨都跟货币有些关系,但是反过来说,货币是一般等价物,它可以交易任何东西,即所谓的大水漫灌,水可以流到任何一个缝隙里去,可以流到任何一个市场上去。

可是,这次货币怎么没有流到猪肉市场上去?怎么没流到食品市场上去?蔬菜市场上出现了“蒜你狠”、“豆你玩”、“姜你军”,货币怎么没到这些上去呢?怎么没到股市上去呢?货币是跑到楼市上来了,为什么没去二、三线城市,而只是集中在大城市?货币总是和价格有关系,任何价格涨了后面都有货币因素,但是用货币这个一般等价物,无法解释某些市场上的特殊现象。

相对比较历史上的货币总量,并不是最多的,尽管比例在提高,杠杆在加大,但是现在每年M2的增长速度是10%、11%,而以前很长时间都在18%、19%。说钱多了,这是一个并不能解释问题的说法。

第二种说法是“土地贵”。大家都听说过房价贵是因为地价贵,特别是房地产商特别爱说,地价比现在的房价都贵了,将来房价一定更贵,赶紧买房吧。这种说法为什么似是而非?一般来看,土地在前,房子在后,土价贵自然房价贵,因果关系好像挺明显。

但是我要问问房地产商们,楼价贵不是你们拍出来的吗?你为什么敢拍这个价?各地都在限楼价,即使是不能超过楼价,大家还是举牌往上拍,结果就竞拍出了“地王”。地价是个派生价格,最终的产品还是房价,你预计未来的房价比现在的房价还要高,所以你才敢现在把地价拍得更高。

有的房地产商说我的预计错了,当时预测房价还要涨,现在政策变了,结果出问题了。我说就是因为你预计错误,没有预期到政府见到这个情况会采取措施。政府不可能看着这个泡沫不断鼓起来,最后崩盘,导致全国性的大危机。因为你没有预计到政府会改变政策,当时拍了那么高的地价,将来卖不出那么高价的房子,原因只能怪你预期出现了错误。

1998年的香港,危机来了房价跌了50%,楼没有卖出去就是房产商的损失。楼价高不高取决于很多因素,而楼价下跌了,你当时已经付的高价地钱也没有人退给你。老百姓悲惨的是欠银行的按揭贷款,房产价格还不如债务总额高,就成了负产阶级。这属于泡沫产生之后的问题,都属于预期错误的问题。

然,政府在土地问题上存在很大的问题,我想在后面着重讲这个的问题。这里我首先要说的是,现在最流行的两个说法,都解释不了目前楼市的价格问题。